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顺德区人民政府办公室关于印发顺德区国有建设用地使用权租赁和弹性出让暂行办法的通知
2013-08-01  

未经许可,请勿转载

各镇人民政府、街道办事处,区属各有关单位:
    《顺德区国有建设用地使用权租赁和弹性出让暂行办法》业经区政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

佛山市顺德区人民政府办公室
2013年7月5日


顺德区国有建设用地使用权租赁和弹性出让暂行办法

    第一条  为促进土地资源优化配置和合理利用,加快土地周转使用效率,完善土地有偿使用制度,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)、《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)有关规定,制定本办法。
    第二条  本办法所称国有建设用地使用权租赁是指国家将国有建设用地使用权出租给土地使用者(以下称为“承租人”)使用,由承租人与区国土城建和水利局(以下称为“出租人”或“出让人”)签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。
    本办法所称国有建设用地使用权弹性出让,是指国家将国有建设用地使用权在法律规定的同类用途土地出让最高年限以内,让与土地受让人使用,由土地受让人与出让人签订土地使用权出让合同,并支付土地使用权出让金的行为。国有建设用地使用权弹性出让的审批管理同国有建设用地使用权出让。
    第三条  境内外的自然人、法人和其他组织均可以通过租赁方式取得国有建设用地使用权,法律、法规另有规定的除外。
    第四条  区国土城建和水利局负责本行政区域内国有建设用地使用权租赁和弹性出让的管理。区发展规划和统计局、经济和科技促进局、财税局、政务监察和审计局、市场安全监管局、环境运输和城市管理局,以及各镇人民政府、街道办事处按照各自的职责分工,负责相关管理工作。
    第五条  下列建设用地可以通过租赁方式取得国有建设用地使用权:
    (一)工业用地;
    (二)城市规划实施前经政府批准的短期用地;
  (三)加油站、加气站用地;
    (四)经营性公用设施用地和公共建筑用地。
    前款第(一)、(三)、(四)项国有建设用地可以通过弹性出让方式取得国有建设用地使用权。
    第六条  国有建设用地使用权租赁根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁期限不低于6个月且不超过5年;对需要修建地上建筑物、构筑物进行长期使用的土地,应实行长期租赁,租赁期限不得超过法定的同类用途土地出让最高年期。
    城市规划实施前经政府批准的短期用地实行短期租赁。
    工业用地、加油站、加气站用地弹性出让或租赁期限一般不超过20年。
    经营性公用设施用地和公共建筑用地弹性出让或租赁期限在不超过法定的同类用途土地出让最高年期内确定。
    弹性出让方式的土地使用权出让最低期限不得低于5年,最高不超过法定的同类用途国有土地出让最高年期。
    第七条  国有建设用地使用权长期租赁和弹性出让须符合经济社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划、产业政策、供地政策和环境保护要求,并纳入国有建设用地使用权供地计划管理。
    国有建设用地使用权短期租赁须符合土地利用总体规划、产业政策、供地政策和环境保护要求并且不影响城市规划的实施。
    第八条  已取得建设用地手续、符合城市规划且已经规划部门核发规划条件的建设用地方可长期租赁。
    已取得建设用地手续,虽不符合城市规划,但在城市规划实施前拟进行短期开发利用的,经规划部门核定建设方案,并报区人民政府批准,可以实行短期租赁。短期租赁项目的建设须按照顺德区临时建筑管理办法的相关要求执行。
    第九条  国有建设用地使用权租赁方式依照国有建设用地使用权出让方式,采用招标、拍卖、挂牌(含网上挂牌)等公开交易方式或协议方式。
    第十条  国有建设用地使用权租赁,出租人和承租人须签订国有建设用地使用权租赁合同(以下称为“租赁合同”)。
    租赁合同应当载明以下主要内容:
    (一)租赁合同当事人;
    (二)租赁地块的坐落、四至范围和面积;
    (三)租赁地块的规划用地性质、建筑容积率和密度等各项规划要求;
    (四)交地条件和交地时间;
    (五)租赁期限;
    (六)租金金额、支付时间、支付方式和租金调整期限、调整标准、调整方式;
    (七)项目开发建设要求;
    (八)土地使用期满或租赁合同解除后,以及依法定程序或按约定提前收回土地的,地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式;
    (九)租赁合同解除条件;
    (十)违约责任;
    (十一)争议的解决方式;
    (十二)当事人约定的其他事项。
    租赁合同的示范文本由区国土城建和水利局制定。
    第十一条  土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。最低租金不得低于同类用途用地按租赁期限出让的土地最低出让价折算的租金标准。
    第十二条  土地租赁采用年租制的租赁方式。短期租赁的土地租金在租赁期间不作调整。
    长期租赁的土地租金调整期限不得超过5年。租赁第一期的租金由平均年租金和须上缴上级政府的土地纯收益两部分组成;第二期以后的租金,根据租赁合同约定在平均年租金的基础上进行系数调整后确定。
    第十三条  平均年租金由有限年期的地价按如下公式换算:
    平均年租金=(地块在租赁期限下出让土地使用权市场价格-须上缴上级政府的土地纯收益)×土地还原利率÷[1-1÷(1+土地还原利率)租赁期限]
    其中土地还原利率取政府制订公布的当期同类用途土地基准地价的土地还原利率,租赁期限按年计算。
    同宗土地有多种用途的,按其规划条件或建设方案核定的用途、各用途占地面积和建筑面积及相应的租金标准分别核算,然后计算年租金。
    第十四条  土地租金的调整时间和调整系数由区国土城建和水利局参照政府公布的顺德区地价指数或物价指数,在具体地块土地租赁时确定。土地租金按照国有土地使用权出让收支管理办法执行。
    第十五条  承租人在付清第一期租金后,方可持租赁合同和第一期租金等有关费用缴纳凭证、相关完税证明等材料,向区国土城建和水利局申请办理土地使用权登记。土地使用证中须备注土地取得方式、租赁期限、租赁土地用途、各期租金缴付的具体要求等内容。
    第十六条  出租人应当按照土地租赁合同约定的期限和条件交付土地。承租人应当按照土地租赁合同约定的金额、期限和方式支付租金。
    第十七条  租赁双方须按规定向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
    第十八条  承租人应当按照租赁合同约定的土地用途和要求进行土地开发、利用和经营。承租人在租赁期限内需改变土地用途的,应参照国有建设用地使用权出让后改变土地用途的有关规定办理。
    第十九条  承租人在短期租赁的国有建设用地上不得修建永久性建筑物、构筑物或其他附着物。
    第二十条  承租人支付土地租金,经依法登记,取得承租土地使用权。承租人在按合同约定支付土地租金并完成开发建设后,经出租人同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
    租赁土地转让、转租或者抵押的期限,不得超过原租赁合同的剩余租赁期限。
    第二十一条  承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法向区国土城建和水利局申请办理土地变更登记或土地他项权利登记。
    第二十二条  在租赁使用年限内,承租人有优先受让权,租赁土地在办理出让手续后,终止租赁关系。
    第二十三条  承租人应按合同约定的期限对承租土地进行开发建设,造成土地闲置须缴纳土地闲置费的(具体根据国家法律、法规、政策规定认定),须按租赁供地时地块以合同租金推算的在租赁期限下出让土地使用权市场价格的20%缴纳土地闲置费;对按规定须缴纳增值地价的,还须按闲置土地处置时地块在租赁期限下出让土地使用权市场价格相比租赁供地时地块以合同租金推算的在租赁期限下出让土地使用权市场价格的增值部分、按规定比例收取增值地价;土地闲置满两年的,出租人有权无偿收回国有建设用地使用权。
    第二十四条  承租人未按合同约定开发建设、未经出租人同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的,出租人可以按合同约定向承租人收取违约金、直至解除合同,依法收回承租土地使用权。
    第二十五条  出租人未按合同约定交付土地的,承租人可以按合同约定向出租人收取违约金、直至解除合同。
    第二十六条  出租人在租赁年限届满前不得收回租赁土地。因社会公共利益和城市规划调整需要提前收回租赁土地的,出租人应提前6个月通知承租人并给予合理补偿。补偿内容包括按照合同租金与市场租金的差值及合同剩余租期估算的土地价值以及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值、相关停产停业损失等,由租赁双方共同委托有资质的评估机构评估确定。
    承租土地使用权期满,承租人可申请续期,承租人应当至迟于承租期限届满前一年向出租人提出。出租人同意续期的,承租人应当依法办理有偿用地手续,重新签订租赁合同,支付租金等土地有偿使用费和国家税费。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,承租土地使用权由出租人依法无偿收回,承租人应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能,不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的,出租人可要求承租人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。
    第二十七条  承租人因自身原因终止项目投资建设,向出租人提出终止履行租赁合同并请求退还土地的,应当在终止前6个月向出租人提出申请,出租人报经原批准土地租赁方案的人民政府批准后收回国有建设用地使用权,出租人已缴的租金不予退还,地上建筑物、构筑物及其附属设施若对出租人有利用价值的,出租人按其建筑成本折旧后的价值给予承租人补偿;若对出租人无利用价值的,出租人不予补偿,出租人可要求承租人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。
    第二十八条  有关工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
    (一)超越权限批准用于租赁的国有建设用地的;
  (二)应当采用招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地而有意规避,没有采用招标、拍卖、挂牌方式的;
  (三)违反本办法租金收取期限的规定,逾期不收取租金,造成较大损失的;
   (四)违反本办法规定收回租赁国有土地使用权的;
  (五)挪用国有土地租赁资金的;
  (六)有其它玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为。
    第二十九条  集体建设用地的租赁参照本办法执行。
    第三十条  本办法自发布之日起施行,由区国土城建和水利局负责解释。

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